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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 貸主も借主もきちんと理解しておくべき3種類の定期借地権の違い

2020-02-11

最終更新日:2020-02-11

貸主も借主もきちんと理解しておくべき3種類の定期借地権の違い

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  • どんなときに土地の貸し借りが発生するの?
  • 定期借地権とは
  • 借地権でかかる費用はどれくらい?

この記事では、上記のような定式借地権に関する疑問にお答えしていきます!

土地の貸し借りを行う際は、定式借地権についてしっかり理解しておくべきです。定期借地権は「借地借家法」と呼ばれる法律で定められている制度で、主に土地の貸し借りに関わる内容が記述されています。

法律と聞くとなんだか難しそうなイメージがありますが、要点を絞って理解しようとすればそこまで難解なものではありません。この記事では、定期借地権の重要なポイントをピックアップして解説していきますね。

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定式借地権とは?

土地の貸し借りには一定のルールがあります。あらかじめルールを決めておかないと、後で大きなトラブルが発生する可能性もありますからね。そのルールの一部が定期借地権です。

定式借地権のポイントをまとめると以下の通りです!

  • 定期借地権とは「土地を借りる権利」のこと
  • 借地権付き住宅の場合、定期借地権が発生する
  • 借地権でかかる費用は月額一万円ほど

定期借地権と一言にいっても3種類の借地権があり、それぞれ土地を借りられる期間や、返還時の土地の状況などが細かく決められており、どの借地権を選ぶかは、土地の貸し借りの契約時に一緒に決定します。

定式借地権のポイントをしっかりと確認していきましょう!

定期借地権とは「土地を借りる権利」のこと

定期借地権とは「土地を借りる権利」のことです。定期借地権は三種類にわけることができ、契約期間や用途の面で違いが存在します!

一般定期借地権 建物譲渡特約付借地権 事業用定期借地権
契約存続期間 50年以上 30年以上 10年以上50年未満
契約更新 なし なし なし
建物の用途 自由 自由 限定される

定期借地権を契約するならば、「その土地をどれくらい使いたいのか」「利用目的は何か」をしっかりと考えておく必要があるのです。

借地権付き住宅の場合、定期借地権が発生する

マイホームを探しているときに、「借地権付き」という住宅を目にすることがあるはずです。このような物件の購入を決めた場合に、「定期借地権」は発生します。

「定期借地権」とは、土地を借りる権利のことです。そのため、「借地権付き住宅は、土地が自分のものにならないから損だ!」と考えて、選択肢から外してしまう人も多いようです。

せっかくのマイホームならば、土地も自分のものにしてしまいたいものです。しかし、土地も含めて購入すると、「固定資産税」が土地にかかってくるのでかなりの維持費を支払うことになります。

加えて、土地は借り物だとしても、その土地に建てた建物は完全に自分のものになります。自分の家なので、当然、リフォームをしたりするのも自由です。そのため、「借地権付きの住宅」であっても、土地を含めて家を買う場合と暮らしぶりに違いはありません

借地権でかかる費用は月額一万円ほど

借地権付きの住宅には、固定資産税がかかりません。しかし、土地を借りているので、土地の所有者に毎月賃料を払う必要があります。

この賃料を、地代と呼びます。

月額の地代は1万円台が平均価格です。しかし、都心などの土地の値段が高いエリアでは、2万円を超えるケースもあります。事前にしっかりと確認しておきましょう!

3種類の定期借地権の違いとは?

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定期借地権は「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の三種類があることを確認しました。

では、これら3種にはどのような違いがあるのでしょうか? メリットやデメリットを確認しておきましょう!

一般定期借地権

一般定期借地権では、50年以上の土地の借り受け、貸し付けが約束されます。その土地にどんな建築物を建てるかについて制限がなく、さらに契約期間中の更新手続きなども必要ないので、一度契約すれば長期的に借り受け側は土地の利用、貸し付け側は安定した収入が約束されます。

返還時には土地を更地にしておくのが決まりです。そのため土地の貸し付け側は、契約終了後の土地の状態を気にしなくてよく、これが大きなメリットであるともいえます。

さらに、貸し付け中に住居用の建物が建てられた場合、固定資産税の軽減措置を受けられるというメリットもあるでしょう。3種類の定期借地権の中で最も契約期間が長く、土地の利用に関して大きな制限もないので、一番自由度の高い契約だといえます。

一般定期借地権のメリット
  • 契約期間が長いので長期にわたって安定して利用できる
  • 長期契約なので貸主は安定した収入を長期間確保できる
  • 借主が住居を建てたら貸主の固定資産税が安くなる効果がある
  • 相続税の節税効果がある
一般定期借地権のデメリット
  • 契約が長期間になるので少し借りたい場合に不向き
  • 契約が長く期間中に思いがけない事故が起きる可能性もある
  • 期間満了後は更地にして返さなくてはならない

以上のような特徴があるので、一般定期借地権は長く借りたい借主や長期的に使う予定がない土地を持っている貸主におすすめといえるでしょう!

建物譲渡特約付借地権

こちらは契約期間が30年以上と、一般定期借地権に比べると期間が少し短くなっているのが一つの特徴です。

そしてもう一つの大きな特徴として、契約終了後、貸し付け側はその土地の上に立っている建物を買い取らなければならない、というものがあります。買い取りを行わない限り、基本的に土地が返還されることはありません。

これは考え方によってはメリット、デメリットのどちらにもなりえます。たとえば、土地にアパートが建っていた場合、それを買い取れば一時的に支出があるものの、その後はある程度安定した家賃収入を得られる可能性があるのです。

ただ、逆に考えれば、自分にとって必要でない建物であっても買い取らなければ土地は返ってこないということになります。契約前にはどう土地を利用するのか、借り受け側と貸し付け側で入念に打ち合わせしておくべきでしょう。

建物譲渡特約付借地権のメリット
  • 短期間契約なので契約期間中に非常事態が起きにくい
  • 土地を返す時に更地にしないで良い
  • 土地を返す時に建物を買い取ってもらえるのでお金をもらえる
  • 貸主は契約終了後に家主として家賃収入が得られることも
  • 短期・中期の土地活用を考えている人に便利
建物譲渡特約付借地権のデメリット
  • せっかく軌道に乗り始めた事業を土地ごと手放さなくてはならないこともある
  • 契約期間が短いので長期利用には不向き
  • 貸主は不要な建物を買い取らないとならない危険性もある

以上のような特徴があるので、建物譲渡特約付借地権は、短期的な賃貸経営をしたい借主や土地活用に悩んでいる貸主におすすめといえるでしょう!

事業用定期借地権

この借地権では、土地に建てられる建物に大きな制限がかかります。具体的には、住宅以外の事業用物件しか建築できません。契約期間は10年以上、50年未満となっており、他の借地権と比べるとやや期間が短いのが特徴といえます。

また、土地は更地にして返ってくるので、短期的に土地を貸し出したいときに便利な借地権ですね。ただ、利用用途が限られるぶん、貸し出し相手が見つかりにくいというリスクがあることは把握しておきましょう。

事業用定期借地権のメリット
  • 契約期間が短く短期的な土地活用ができる
  • 事業内容によっては貸主は高い地代を設定できる
  • 相続税が節約できる
事業用定期借地権のデメリット
  • 借りた土地にマイホームを建てることはできない
  • 契約終了時には更地にしなくてはならない
  • 建物の用途が事業用なのでなかなか借手が見つからない

以上のような特徴があるので、事業用定期借地権は、短期的な事業をしたい借主や居住用に向かない土地の活用に悩んでいる貸主におすすめといえるでしょう!

貸主も借主も借地権の違いをきちんと理解しておこう

ここまで3種類の借地権を解説してきましたが、これらの違いを知らないまま契約すると、あとで思わぬ問題に発展してしまうかもしれません。そんなに長期間貸し出す予定じゃなかったのに、建物を買い取らなきゃいけないなんて聞いてない!など、考えられるトラブルはいくらでもあります。

貸主、借主がともに借地権についてしっかり理解し、お互いに了承してから契約するようにしましょうね。

おわりに しっかりと借地権を理解して契約をしよう!

不動産や土地に関する法律、制度はややこしいものが多いです。だからといって理解があいまいなまま契約を進めるのはおすすめしません。

過去に土地の貸し借りを経験したことがある人や、不動産屋といった専門家からアドバイスを受け、借地権の概要をきちんと把握しておきましょう。


最終更新日:2020-02-11

 

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