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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 中古マンション購入で失敗しないための10個の注意点

2020-03-31

最終更新日:2020-04-01

中古マンション購入で失敗しないための10個の注意点


  • 中古マンションは買う価値ある?
  • 注意すべきポイントとは?

マンションを購入しようとするとき、「せっかく買うなら新築がいい」と考える方は少なくないでしょう。一方で、築年数によっては新築物件の半額になることもある中古物件の安さは魅力的です。さらに、中古物件には、安いこと以外にもメリットがあるのです。

そのように、検討する価値の多い中古マンションですが、そのメリットを最大限生かした物件選びをするためには注意すべきポイントもあります。新築とは異なる「中古だからこそ注意すべきポイント」はどのような点なのか、失敗しないために確認しておきましょう。

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買う価値あり! 中古マンションの魅力と注意点

中古マンションの魅力と注意点のポイントは以下の通りです。

  • 中古マンションの魅力は安さだけではない!
  • 中古マンション購入で失敗しないための注意点は10個

中古マンションは安いだけの物件と思っている方も多いでしょう。しかし、中古マンションには、中古だからこその魅力もあるのです。ただし、購入には注意したい点があることも確か。詳しく確認していきましょう。

中古マンションの魅力は安さだけではない!

築年数が経過した中古マンションは、新築マンションより安価で購入することができます。その半面、中古マンションは「安いけど、その分古くて劣っている」と考えられがちです。

しかし、浮いた購入資金でリフォームすれば、新築同様にすることができたり、自分の好みに合う物件にすることも可能になります。

加えて、絶えず建築の進むマンションでは中古物件は増えていく一方ですから、中古物件を対象にすれば選択肢が広がることになります。

先に建てられた中古物件のなかには、好立地の物件も。このように、中古マンションには安さ以外にもメリットがありますが、中古物件は新築とは異なり、中古物件ならではの注意点があります。

中古マンション購入で失敗しないための注意点は10個

中古マンションを購入するときに気をつけておきたいポイントは以下の10個です。これらのポイントに気をつけておけば、大きな失敗は避けられます!

築年数

中古マンションは築年数が経過している物件ほど安価になります。

たとえば、築5年の物件と築15年の物件では、たった10年しか違いがないのに、価値は半分になってしまうということもあります。築5年の物件を購入して10年ほど住んだので、住みかえようとしたらかなりの値崩れを起こしていて、まったく利益にならなかった! ということもあります。

将来的に売却するなら、築20年くらいの物件がおすすめです。実は、中古マンションの価値は、20年を過ぎると底値となり、その後は安定する傾向にあります。つまり、築20年を過ぎた中古マンションを購入すれば、その後売却した場合でも大幅に値崩れする心配は少なくなります。

なお、マンションの寿命は一般的に100年といわれています。20年以上の物件で、なおかつ住みたい期間以上の寿命があるかを確認するようにしましょう。

築年数でよくある失敗:売却時に値崩れを起こしていた!

設備の古さ

築年数が経過している物件は、値崩れの心配が少ないです。しかし、設備が老朽化していたり仕様が古かったりすることがあります。もちろんリフォームをするつもりならば良いですが、そのまま使い続けるつもりならば、設備の使いやすさは大切です。専有部分の設備について、修繕や交換が必要かどうかを見極めましょう。

特に、水回りは老朽化が進みがちです。排水管はこまめに清掃をしていないと、内部がかなり劣化している場合も。実際に水を大量に流させてもらって、スムーズに排水されるかどうかチェックしてみると良いでしょう。

設備の古さでよくある失敗:マンション自体は安く買えたが、設備の修理にお金がかかって、安物買いの銭失いだった!

耐震性

いくら安くても災害に弱い建物では、安心して生活ができません。

1981年に、建築基準法の大改正が行われました。ですから、中古マンションでも1981年以降に建てられた物件ならば安心できます。また、それ以前に建てられた物件でも耐震診断に基づいた改修工事を行って耐震基準適合証明を受けた物件は、新耐震基準をクリアしているといえます。また、地盤の強い地域かどうかハザードマップも確認しておきましょう。

耐震性のよくある失敗:1981年以前の建物だったので、耐震性を向上させるための改修工事が必要になってしまった

防犯性

最近のマンションはオートロックなどの防犯性能も高いものが多いです。しかし、中古マンションの中には、オートロックがなく誰でも侵入できてしまうような建物も少なくありません。

玄関の鍵が交換されているか、鍵やインターホンが防犯を実現できるものになっているか、玄関や窓などからの侵入を防止できるようになっているか、チェックしましょう。

加えて、周囲の犯罪件数は少ないかも確認しておけば安心です。

防犯性のよくある失敗:オートロックではなかったので、マンション敷地内に不審者がいて怖い思いをした

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治安の良し悪し

中古マンションは治安に問題があることも。たとえば、近隣に困った住民がいて治安が悪いので売りに出していた!ということもあるのです。

マンションの住民はどのような人か、周辺環境は安全か、をしっかりチェックしておきましょう。特に、周辺環境を情報面から確認するのも大切ですが、朝晩それぞれ自分で歩いてみることで実際の状況をよりきちんと確認できます。可能であればほかの住人に話を聞いてみるとなおよしです。

治安のよくある失敗:なぜ売りに出すのかわからないような素晴らしい中古マンションだったが、実際に住んでみたら、夜中に騒ぐ住人がいて治安がとても悪かった

立地のよさ

資産価値を考えるならば、立地のよさは重要なポイント。

駅に近い物件かどうか、都市部であるかどうか、近所に好ましくない施設がないかどうかをチェックします。用途地域や計画道路も忘れずに確認を。

また、未来の立地にも注意してください。周辺に、好ましくない施設が建つ予定はないか、採光をさえぎる建物の建設予定はないか、を調べておきましょう。

立地のよくある失敗:かなり安いマンションだと思っていたら、すぐそばに採光を遮るようなホテルが建つ予定だった

管理が行き届いているか

「マンションは管理能力を購入すべし」といわれるほど重要な要素です。エントランスや廊下、ごみ捨て場などの共用部分がきれいに保たれているか、電球は切れていないか、外壁に亀裂などがないかどうか、目視で確認しましょう。

管理の質が悪いと、マンションの資産価値はどんどん下がっていきます。さらに、日頃の管理をさぼっていると、いずれは大規模修繕が必要になり、かなりのお金がかかってきます。

管理のよくある失敗:マンションの管理業者が杜撰でことあるごとに不快な思いをした

修繕計画

適切な修繕管理がなされているかどうかは、マンションの寿命に大きく関わります。過去の修繕の記録や定期的なメンテナンスの有無、今後の修繕計画、修繕積立金の積立状況など、しっかりチェックしましょう。

また、意外にも修繕積立金が高かった! というケースもあるので、修繕管理の状況や費用はきちんと確認しておきましょう。

修繕計画のよくある失敗:修繕積立金が高い割には修繕がきちんとされていなかった。

希望しているリフォームができるか

中古マンションをリフォームで自分好みに変更しようと考えていても、管理規約に抵触するために実現できなかったり、仕様の問題から思うように変更できなかったりすることがあります。

基本的に、窓や玄関ドアはリフォーム不可ですし、部屋の間取りも変えられません! リフォーム前提で物件を探していることを不動産業者に伝えておき、希望通りのリフォームができるマンションを探しましょう!

リフォームのよくある失敗:壁を全部打ち抜いて大きな部屋を作りたかったが耐震構造上不可能だった

住宅ローン減税が受けられるか

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、ローン残高に応じて税金の控除を受けることができますが、この「住宅ローン減税」を受けるには、購入しようとする物件が一定の要件を満たす必要があります。

基本的に、築25年以上の中古マンションは住宅ローン減税の対象外です!

中古マンションを購入する前に、「住宅ローン減税受けられますか?」と不動産業者の担当者に教えてもらうようにしましょう!

住宅ローン減税のよくある失敗:税金のことなどを考えると新築の方が安かった

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築年数の古い物件だからこそ確認していきたい共用部のポイント

「マンションは管理を買え」という言葉もあるように、マンションの資産価値はその管理の質によって大きく左右されます。また、築年数の経過しているマンションの場合、ハード面での老朽状況も気になります。そうした点を確認するためには、物件の室内だけでなくマンションの共用部も入念にチェックしましょう。

まず見ておきたいのが、外壁や天井、廊下の壁といったところに目立つひび割れや欠損、金属の錆びなどがないかどうか。屋上には防水加工がなされていますが、それが破れていたり、コンクリートが劣化していないかといった点も注意しておきたいところです。

エントランスや廊下、ごみ置き場などがきれいに清掃されているか、切れた電球がそのまま放置されていないかといった点は、マンションの管理体制の良し悪しが出やすいところ。管理人の在席体制、非常口や消火器・警報器の設備、監視カメラの設置などについても見ておきましょう。

メールボックスや掲示板、駐輪場といったところが雑然としていないかどうかという状況からは、マンションの管理体制に加えて入居者の雰囲気も察することができます。

築20年以上がおすすめって本当?

価格面などでメリットのある中古マンションですが、なかでも「築20年以上経過した中古マンションがおすすめ」です。これには2つの理由があります。

1つ目の理由は、注意点でも確認したように、価格が底値で安定しやすいこと。中古マンションの価格は、築年数の古さに比例して安くなる傾向がありますが、築20年から25年を迎えた段階でその価格は底値を迎えることが多いのです。

ということは、購入時にもお買い得な物件に出合いやすくなるほか、将来的に売却を考える際にも大きく値崩れする懸念が少なくなります。

2つ目の理由が、好立地の物件を選びやすいということ。土地は早い者勝ちですから、マンションが建てられるような広さでいい場所にある土地は、どんどんマンションが建てられてしまいます。

築年数が経過しているマンションはそれだけ「早い者」になっており、駅前の便利な場所や地盤の強固なエリアといった好立地の物件に建っていることが多いのです。

土地の価格は下がりにくいですから、資産価値の点でもメリットがあります。このように、好立地の物件と資産価値の安定を得やすいのが、築20年以上の中古マンションなのです。

知っておきたい中古マンションの売買契約について

いい物件を見つけたら、いよいよ売買契約です。一般的な売買契約は、不動産会社の仲介のもとに売り主と買い主で行います。

契約当日は、契約のなかでも特に重要な部分について宅地建物取引士から説明を受ける「重要事項説明」があります。これは内容が多岐にわたりますので、念のため事前に説明書類を受け取って目を通しておくと安心です。

売買契約では契約金額に応じて収入印紙を貼り、売買代金の一部として手付金を売り主に、仲介手数料を不動産会社に、それぞれ支払います。収入印紙や必要書類の用意、支払う金額や方法についてあらかじめ確認しておきましょう。

契約を締結したら、住宅ローンの本審査を受けます。金融機関での事前審査に加えて、保証会社(信用会社)での本審査を通過したら金銭消費貸借契約(ローン契約)を組みます。ローンの融資を受けて残金を支払ったら、物件の引き渡しです。

マンションの売買契約は、多額の資金と長期間にわたる生活のかかったものです。契約事項は隅々まで確認し、すべて理解・納得できるまで確認しましょう。手付金についても、万一キャンセルすることになった場合の返金についても確認しておくのを忘れずに。

目先の損得に惑わされず、本当にいい物件を見つけよう

安価で実は利点も多い中古マンションですが、安い物件には、安いなりの理由があります。

築年数が経過して老朽化が進んでいるのであればリフォームなどで対応可能ですが、実はほかにも安く売られるだけの事情があるのだとしたら、「安物買いの銭失い」になってしまいかねません。

安いとはいえ、住宅は大きな買い物です。住まいとしての価格や快適性だけでなく、将来的な資産価値も重要なポイントになります。安さだけに飛びつかず、じっくり確認したうえで判断しましょう。

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おわりに 注意点に気を付けて本当に良い中古マンションを購入しよう!

中古マンションの安さは大きな魅力ですが、本当に安くてお得な物件を選ぶためには、中古ならではのきちんと確認しておくべきポイントがあります。

そして、最後に大切なのは、「自分や家族が本当にほしいと思える物件かどうか」ということ。不安を解消し、納得して物件を選ぶために、重要な注意点をチェックしておきましょう。


最終更新日:2020-04-01

 

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