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- 相場よりも安いマンションは危険なの？
- どのような危険性があるの？
- 回避するにはどうすればいいの？
この記事では、上記のような爆安中古マンションの危険性に関する疑問にお答えしていきます。
中古マンションを購入する際に、相場より異常に安い価格で売られているマンションを見たことがありませんか？しかし、その値段に釣られてお得！とすぐに飛びついてはいけません。今回は爆安中古マンションに潜む欠点と、それらを回避する手段について解説します。
爆安中古マンションに潜む欠点と回避手段とは？
爆安中古マンション購入時のポイントをまとめると以下の通りです。
- 爆安中古マンションには理由がある場合が多い！
- 事故ありマンションといった欠点がある
- 回避するには不動産屋と仲良くなること！
爆安中古マンションの中には、相場より少し安いのに条件がいい掘り出し物も稀にあるかもしれませんが、明らかにおかしい値段がついている場合は一度疑って見てみるべきです。安いからといって安易に購入すると、住んでみてから気づいた欠陥の修繕やリフォーム費用で結局高くついた、なんてこともあるかもしれません。
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爆安中古マンションには理由がある場合が多い！
一般的に市場価格というものは需要と供給によって成り立っています。欲しい人が多ければ値段は高くなるし、逆に欲しい人が少なければ値段は安くなります。
そして、これは中古マンションにもあてはまり、異常に安いということは、その値段でないと誰も購入したがらないことを意味しているのです。
つまり、誰もが購入を避けるようななにかしらの理由、欠点があると考えなければなりません。これに気づかず購入してしまうと、後々この欠点などに頭を悩ますことになるでしょう。
事故ありマンションといった欠点がある
格安の中古マンションには欠点が潜んでいる可能性もあるのです。具体的には以下のような欠点が潜んでいるのです！
事故・訳ありマンション
マンションの売買において、その部屋で人が亡くなったり、事件があったりした部屋は、売却の際にその事実を提示する義務があります。この事実を知って、なお住みたい人はあまりいないでしょう。そのため、とにかく値段を安くして売りに出していることがあります。
定借マンション
マンションの中には、一定の年数経過後にその土地を返還する契約をしている物件があります。例えば、建ててから６０年後にはマンションを解体して、更地にして返してね、といった契約です。
こういったマンションは契約期間が残り少なくなるにつれて、管理や運営がおざなりになっていく傾向があります。あと数年で解体されるから、修繕するのはもったいないというオーナーの意向が反映されているためです。結果、マンションはどんどんボロボロになっていきます。こういった理由から、破格で売りに出されている場合があります。
下駄履きマンション
マンションの１階に飲食店などの店舗が入っているものを下駄履きマンションと呼びます。飲食店が２４時間営業であったりすると、深夜でも騒音がひどい場合があるのであまり人気がありません。また、虫の発生など、害虫に関する問題も起こりがちです。
売主側が売り急いでいるだけの欠点なし物件のことも・・・
激安中古マンションには、欠点があることが多いです。しかし、単純に、売主が早く売ってしまいたいので激安にしていることもあります。
マンションといった資産は、持っているだけで「固定資産税」が発生してくるのです。これらの税金を節約したい場合や売り主が海外などに引っ越しが決まっている場合などは、激安にして早く売ろうとしていることもあります。
このような売り主側の事情で安いマンションは、欠点なしで住みやすい物件のこともあるので、購入時に注意する必要がありません。
回避するには不動産屋と仲良くなること！
激安中古マンションの中には、売り主事情で安い場合と欠点があって安い場合が存在します。もしも、欠点ありで安いマンションを避けたいならば、不動産屋と仲良くなることが一つのポイントです。営業マンと仲良くなれば様々な情報を教えてくれますし、不動産屋としても訳あり物件を売りつけてやろうなんて気持ちにはならないでしょう。
マンションを購入しようと思っているほとんどの人が不動産に関して素人です。そのため、その物件についてより詳しく知りたい、不動産の内情について知りたいと思えば、やはり不動産屋頼りになります。また、なんかおかしいな？と思ったら、どんなに小さいことでも必ず不動産屋に聞いておきましょう。まあいいか、なんて思っているとあとから痛い思いをすることになるかもしれません。
大きな買い物だからこそ、十分に準備、調査をすることが重要なのです。
格安でも妥協して良いポイントとは？
格安のマンションの中には、欠点があるものもあります。しかし、欠点の中には妥協しても良いポイントが存在します。
立地の欠点は妥協しても良いポイント
激安中古マンションの中には、駅から離れているなどの立地的な欠点がある場合も。確かに立地は大切ですが、価格と条件を比較したときにバランスが取れているならば妥協しても良いでしょう。
特に、自動車での通勤や移動が基本の方は、立地が悪くても、生活には支障がないはず。さらに、駅から遠い場合は、夜間の騒音などが発生しにくいというメリットもあります。
駅から近いか遠いかという点はあまりこだわらなくても良いでしょう。
設備の古さは検討の上で妥協できるポイント
爆安中古マンションの中には、設備が古いものも存在します。できれば設備は最新のものが良いという方が多いでしょう。
しかし、中古マンション購入後は、リノベーションをすることが多いはず。リノベーションをするならば、設備が古くても、自分好みに変えていけば良いです。むしろ、リノベーションをする予定ならば、設備等が古い格安マンションを買って、間取りや内装、設備のリノベーションに多くのお金をかけた方がよいはず。
設備の古さは、リフォームやリノベーションの妨げになりませんし、古い設備のせいでリノベーションができないということもありません。妥協しても大丈夫なポイントといえますよ。
仲介手数料は安くても問題ない
稀に仲介手数料無料！半額！と宣伝している不動産屋や物件が存在します。一見怪しいな？と思うかもしれませんが、物件価格が適正なら実は問題ありません。仲介手数料は不動産屋の利益になる部分で、物件の価格とは別に購入者から徴収しています。そのため、仲介手数料は物件の質にはあまり関わってこないのですね。
とはいえ、それを盲信しすぎるのも危険なので、仲介手数料が安い理由も聞いておくとより安全でしょう。安いものには理由がある、よく聞く言葉ですが、まさにその通りです。安かろう悪かろうの中古マンションを購入してしまわないように気をつけてくださいね。
逆に妥協してはいけないポイントとは？
いくら価格が安くても、絶対に妥協してはいけないポイントは存在します。
築年数が40年以上
いくらリノベーションやリフォームをする予定でも、築年数40年以上のマンションは購入しない方が無難です。
地震などによる倒壊を防ぐ耐震基準は、1981年に大きく改正されました。1981年以降に建てられた建物は震度6～7では倒壊しない程度の耐久性が保証されているのですが、それ以前の建物はこの基準が満たされていません。
加えて、リノベーションやリフォームでは、耐久性や耐震性を向上させることは難しいのです。
建物本来の耐久性に不安が残ることに加え、経年による劣化も発生しています。安全面で不安が残るマンションですから、築年数は妥協してはいけないポイントといえるでしょう。
大規模修繕がされていない
大規模修繕といったメンテナンスは、マンションの寿命を左右する重要なポイントです。仮に、メンテナンスが全くされていないマンションならばいくら安くても不安が残ります。
建て替え工事やメンテナンスがどれくらいの頻度で行われているか、管理状況や修繕積立金の集まり状況といった点を確認しておきましょう。
いくら安くても、メンテナンスがされていないマンションは、長期間住むことができません。現地でマンションの状況などをきちんと観察し、確認しておきましょう！
固定資産税や修繕積立金といった費用が高額
マンション購入で発生する費用は購入代金だけではありません。管理費や修繕積立金といったランニングコストが必要になってきます。仮に、これらの費用が高額だと、定年後や収入が減った時に負担になる可能性も。
また、マンションそのものの費用は安くても、土地の持ち分による固定資産税が高額だったという失敗談も聞かれます。
修繕積立金が目安と比べてどうか、固定資産税が高額すぎないか、といったことは調べたらわかることです。事前にしっかりと確認し、高額すぎる場合は、将来的な負担も考えて妥協しないようにしましょう。
まとめ 爆安だからといって即決は厳禁！
爆安の中古マンションを見つけたらすぐに購入しようとしてしまいがちです。しかし、即決は厳禁。欠点がないかをしっかりと確認するようにしましょう！
もちろん、価格の安さは中古マンションの魅力の一つです。格安だからと言って、必ずしも悪いマンションだとは限りません。格安マンションを見つけたら、自分が望む条件と、安心して暮らせる住まいの条件を兼ね備えているかどうかをチェックしてみましょう。
それらが満たされているとしたら、設備や内装が古くてもリノベーションで、これからの日々の暮らしがワクワクするような住まいを作ることができるはずです。
最終更新日：2020-05-26
