おすすめPickUP！
- ビルオーナーって？
- ビルオーナーにはどうすればなれるの？ 必要資格は？
- お金はどれくらい必要なの？
本記事では、ビルオーナーになりたい人が悩みがちな上記のような疑問にお答えしていきます！
最近は投資目的で不動産を購入する人が増えてきていますね。不動産投資と言えばマンションというイメージがありますが、近年では個人でオフィスビルを購入するケースも増えてきています。
今回は、オフィスビル購入にあたってのメリット・デメリットについて解説していきます。不動産投資はそれなりのリスクがあるものですから、しっかりそれらを把握してからチャレンジしましょう。
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ビルオーナーになるためのポイントとは？
ビルオーナーになるためのポイントは以下の3つです。
- ビルオーナーとはオフィスビルを管理する大家さんのこと
- ビルオーナーになるのに必要資格は存在しない！
- 必要資金は100万円が目安！
詳しく確認していきましょう！
ビルオーナーとはオフィスビルを管理する大家さんのこと
ビルオーナーとは、オフィスビルを管理する大家のことです。オフィスビルとは、一般的に店舗や事務所などのテナントが入居するビルです。
オフィスビルは、一般マンションに比べて高利回りが期待できます。加えて、オフィスビルは、ビル全体を所有するのではなく、一部屋単位からの購入も可能なので、個人単位での投資がしやすい点から人気を集めています。
ビルオーナーになるのに必要資格は存在しない！
ビルのオーナーをはじめとする不動産の大家になるために必要な資格は存在しません。不動産投資に関する資格である「宅建」や資産運用に関するであるFP（ファイナンシャルプランナー）などを取得しておけば、ビルオーナーになったときに役立つことはあります。
しかし、これらの資格を持っておけば不動産投資が確実に成功するわけではありません。ビルオーナーになるならば、税金や確定申告に関する基本的な知識をしっかりとつけておけば十分といえるでしょう。
誰でもやりたいと思ったら挑戦できるのがビルオーナーなのです。
必要資金は100万円が目安！
ビルオーナーになるには、まずはビルを購入しなくてはなりません。この費用がかなりかかってくるのではないかと不安になっている方も多いでしょう。
しかし、ビルの購入にもローンを使うことができます。ですから、1,000万円程度の不動産でも、5％程度の頭金を準備できれば購入することが可能です。1,000万円の5％は50万円であり、ここにローン使用のための経費や保険料といった費用50万円程度がプラスされ、100万円程度となります。
100万円をまずは準備できればビルオーナーになることができるのです。
オフィスビル購入のメリット
次にオフィスビル購入のメリットについて見ていきましょう。住宅系の不動産にはないメリットを中心に挙げていきますね。
利回りが高い
これは上述しましたが、とても重要なポイントなのでもう一度挙げておきます。投資先を決定するにあたり、利回りは必ず判断基準の中に入ってきます。当然、利回りが高いほうが利益を得られる確率が高く、魅力的な不動産ということになります。
また、賃料単価が住宅系に比べて高いことも忘れてはならない大きなメリットです。これも利回りの高さに直結する大切なポイントです。
現状回復の費用が不要な場合が多い
マンションやアパートでは、現状回復の費用は基本的にオーナーが負担することになります。もちろん、住民の故意や過失により設備を破壊したり、消耗させた場合はその限りではありません。
対して、テナントや事務所として利用した場合は、借り手が現状回復の費用、手間を負担するのが一般的です。
借りた時点の状態に戻して退去することを「スケルトン渡し」と言いますが、このスケルトン渡しがオフィスビルの賃借においては基本となっているのですね。
居住者のトラブルが少ない
オフィスビルは居住向けのマンションに比べて住人のトラブルが少ない傾向にあります。入居者はほとんどが法人ですから、家賃を滞納されることもほとんどないのです。
さらに、居住向けのマンションの場合は、騒音など住人間のトラブルが少なくありません。そのようなクレームなどに対処していく必要が出てくるのです。しかし、オフィスビルでは、騒音といった入居者の間でのトラブルもほとんどありません。
オフィスビル購入のデメリット
不動産投資をする前には、必ずデメリットについても確認しておきましょう。
空室リスクが高い
空室リスクとは、所有する不動産の入居者、利用者が決まらず、賃料収入が得られないリスクのことです。不動産は所有するだけでも維持費、税金がかかりますから、賃料収入がなければ赤字を垂れ流すだけのお荷物になってしまいます。
そして、オフィスビルやテナント関連の不動産は、住宅系のそれと比べて空室リスクが高いとされています。住宅系であれば、一度入居者が決まってしまえばしばらくは安泰のケースが多いです。それに対し、テナント系は入れ替わりが激しいため、結果として空室の期間が長くなってしまうことが多いのです。
賃料の変動率が大きい
マンションやアパートの賃料は、多少の変動はあるものの比較的安定しています。そして、これは安定した収入にも繋がります。対して、オフィスビルやテナント系の不動産の賃料は大きく変動しがちです。これは需給関係が住宅系の不動産より変化しやすいためです。
そのため、入居者、利用者はいるのにほとんど利益が上がらないという可能性も十分に考えられます。
場合によっては初期費用がかかる
オフィスビルの入居者を多く集めるために、ほかのビルとは違った強みをつける必要がでてくることがあります。たとえば、OA環境の整備や電気容量設備、さらには、部外者が入ってこられないようにするためのセキュリティ対策も重要になってくるといえるでしょう。
ただし、これらのサービスを付加しようとするとその分だけお金が必要になってきます。場合によっては、住居用のアパートよりも初期費用がかなりかかってくるというデメリットがあるのです。
まとめると、オフィスビルへの投資は、住宅系への投資よりややハイリターン・ハイリスクだと言えるでしょう。
具体的にはどんなビルを購入すればいい？
オフィスビルへの投資は、空室リスクなどのデメリットや注意点があることを確認しました。しかし、これらのデメリットは、ビル購入の選択を誤らなければ回避可能です。確実に高い利回りを維持できるビルの選び方を確認していきましょう！
立地と周辺環境は良いか？
オフィスビルは、一般の住宅以上に最寄りの駅から近いか？といったことや、周辺に銀行や郵便局、コンビニといった便利な施設があるかという周辺環境が重視されます。
もしも、投資したいと考える物件に出会えたのであれば、実際に駅から歩いてみて遠くないか、さらには、周辺の雰囲気が暗すぎないか？といったことを確認しておきましょう。
また、オフィスビルは来客も多いので、人や車の出入りがしやすい物件は重宝されますから、そのあたりの安全性も確認するとよいです。
エレベーターやトイレの個数
高層のオフィスビルの場合、エレベーターがなくては不便です。最低でも一基は必要ですが、定期メンテナンスなどもありえますから2基あると、より便利といえるでしょう。
また、トイレの個数も重要になってきます。仮に、建物全体に一つしかない場合、入居を躊躇されてしまう可能性が高いです。最低でも各階層にトイレは一つ以上あり、男女別で清潔感のある仕様かといったことも確認しておきましょう。
天井の高さや床荷重は十分か？
オフィスビルの天上の高さが低いと息苦しい空間になってしまいます。そのため、オフィスワーカーがビルを選ぶうえでの重要なスペックになってきているのです。
特に、最近のオフィスは、ネットワーク配線などを隠すための二重床であるＯＡフロアを導入することが多く、OAフロアにしても十分なだけの高さを求められるケースが多いといえます。理想としては、2.7ｍ以上あるビルを購入するようにしましょう。
また、オフィスは重たい書架やパソコン機器を利用することが多いです。それらの重荷に耐えられる床荷重のビルを選ぶ必要があります。最低でも、耐荷重は300ｋｇ/㎡。理想としては、600ｋｇ/㎡～1,000ｋｇ/㎡の床荷重のビルを購入してください。
電気容量は適切か
最近は、パソコンやプリンターといった電気機材がなくては仕事ができません。ですので、ビジネスを支えるだけの電気容量があるかという点も確認するようにしてください。
オフィスビルのコンセント電気容量は30～40VA/m2程度は必要とされていますので、それを満たしているかを確認しましょう。
また、IT企業などをテナントとするならば、365日・24時間フルに電気供給が必要なケースもありえます。電源のトラブルによっては損害請求される可能性もあるので、突然の停電に備え無停電電源装置(UPS)や自家発電設備の設置などのあるビルは理想的です。
無柱空間が多いか？
無柱空間とは、専有部分で柱のない空間のことを指します。専有部分の中央に柱があると、レイアウトの邪魔になるので不人気です。
柱のない空間が多く、柱は壁側に集中しているようなビルを選びましょう！
個別空調は可能か？
個別空調とは、それぞれのテナントが空調の設定を自由にできる構造のことです。最近のビルは、個別空調が当たり前になっていますが、一昔前の物件だとテナント側では自由に空調制御ができないこともあります。
空調はテナント側が意識するポイントですので、必ず個別空調が導入可能なビルを選びましょう。
ビルオーナーをする上での注意事項
ビルオーナーは通常の賃貸とは異なる部分も多いです。注意しておきたいポイントを確認しておきましょう！
許容範囲をきちんと定義する
オフィスビルの場合、住宅とは異なりテナントは専有部分を自由に内装工事することができます。これら、専有部分については、退去時に原状回復をする義務があるので問題にはなりにくいです。
しかし、共有部分の工事については問題になりがちという注意点があります。オフィスビルでは、テナント側から共有部分も少し手を加えたいという要望がでることが多いのです。特に、エントランスに看板設置をしたいという申し出がでることが多いです。
このような要望をなあなあで済ませてしまうと、後々トラブルになりがち。工事や看板設置、共有部分の管理はどこまで許容するのかの範囲をある程度決めておくようにすべきといえるでしょう。
同居を禁止しておく
オフィスビルでありがちなトラブルが、Ａ社に貸したところ、関連会社のＢ社もいつの間にか入居していたということがあります。
このような場合、立ち退いてもらいたいと考えたときに、Ａ社とＢ社の両方に立ち退き交渉をする必要が発生し、双方に立ち退き料を支払う必要も出てきます！
契約する際には、賃貸借契約書の中に、同居の禁止を記載し、子会社などを勝手に入居させないように注意しておく必要があるのです。
店舗の場合は契約に注意
オフィスビルを利用するのは、事務所や会社だけではありません。ときには、飲食店といった店舗も入居してくることがあります。この際に、気を付けたいのが契約形態です。
実は、店舗の場合は立退料の中に営業補償も含まれるので、立退料がかなり高額になることがあるのです。
ですので、店舗利用希望者が現れた場合は、定期借家契約を利用して万が一、立退きの必要が発生したときは契約を期間内で終了できるようにしておきましょう。
おわりに ビルオーナーは特別な資格不要でスタートできる！
オフィスビルのビルオーナーは、初期費用100万円程度で、特別な資格も不要でスタートできるのでおすすめです。近年、不動産投資は一般的なものになりつつあります。マンションやアパートに比べて、オフィスビルの利回りはまだまだ高い傾向にありますから、初心者でも失敗する可能性が低いといえるでしょう。
ただし、一般の住宅向けのアパートに比べて空室のリスクが高く、賃料の変動率なども大きいというデメリットも存在します。
また、これはあくまで一般論で、全ての不動産に当てはまるわけではありません。投資先を決定する際には、必ず自分の足で物件をリサーチし、専門の知識を持つ不動産会社に協力してもらいながら選ぶことをおすすめします。
投資に興味があるのであれば、不動産仲介業者などに相談しつつ、物件を購入するようにしましょう。
最終更新日：2020-05-26
