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- 中古マンションを購入するコツはあるの？
- 購入時におさえておくべきポイントはあるの？
本稿では、上記のような中古マンション購入検討時の疑問にお答えしていきます！
一度失敗すると取り返しがなかなかつかないもの。それが、「家の購入」です。今回はマンション（中古）を購入するときに失敗しないために必ずおさえておきたいポイントや確認しておきたいことなどをお教えします。
中古マンション購入検討時に確認したいポイントは5つある！
中古マンションを購入する際におさえておきたいポイントは全部で5つあります。
- 資金との折り合いがつくかをチェックする
- 通勤時間など立地条件は悪くないかをチェック
- 周辺環境は悪くないか
- 家の広さや設備は希望に合っているか
- 防犯や防災の心配はないか
これらのポイントをおさえておけば、基本的に失敗することはありません。以下でそれぞれについて詳しく解説していくので、覚えておいてください。
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資金との折り合いがつくかをチェックする
まずは資金。
中古マンションは新築マンションよりも安くなる傾向にありますが、資金との折り合いがつかなければどうしようもありません。無理なく返していける範囲は、手取りの20パーセント程度だと言われています。
また、マンションを購入する際に忘れてしまいがちなのが、「維持費」です。
マンションを購入すると、「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」という維持費が毎年必要となってきます。
- 管理費：月額１万5,000円程度
- 固定資産税：固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）
- 修繕積立金：物件によって異なる
「管理費」はその名の通り、マンションを管理するための費用でこのお金から共有部分の電気代などが支払われます。次に、固定資産税とは不動産を有している人が払わなくてはならない税金で、年に一度支払い義務が生じます。
最後に、修繕積立金ですが、これは将来必要になってくる工事のためにマンションの住人全員で積み立てておくお金のことです。この修繕積立金は築年数があがればあがるほど値段が高くなっていく傾向にあります。そのため、中古マンションの中には毎月の修繕積立金が3万円ほど必要なこともありますので注意しておきましょう。
通勤時間など立地条件は悪くないかをチェック
次に立地。
駅からの距離はどれくらいなのか、小学校や病院、警察署などは近くにあるのか、などを考えます。
職場や学校からの距離を考え、通勤や通学が楽にできるかなども考えましょう。また、家族や自身の成長を考え、将来的な立地条件も悪くないかもチェックしておくと良いでしょう。
周辺環境は悪くないか
さきほど、立地は大切であることを確認しましたが、周辺環境も大切です。これは「立地」と合せて考えます。
駅近などの立地条件が良い物件の場合は、夜間電車の音などの騒音に悩まされることがあるのです！ さらに、便利な立地の近くには繁華街や飲み屋街が多く、夜間などの治安が悪くなることがあるのです。
立地は大切ですが、住んだ時に騒音などで悩まされないかを確認しておきましょう。
朝晩それぞれ自分で歩いてみることで実際の状況をよりきちんと確認できます。周囲をよく見通せるか、夜間でも人通りがある程度あるのかどうか、街灯の明かりは十分足りているかなどを見ていきましょう。可能であればほかの住人に話を聞いてみるとなおいいでしょう。
また、隣人の様子なども確認しておきます。困った住民がいないかを確認しておき、トラブルを未然に防ぎましょう！ マンションの住人のモラルのレベルは、ゴミ捨て場や駐輪所などがきれいに使えているかで推し量ることができますから確認しておきましょう。
さらに、物件の「日照時間」や「日当たりの良さ」も確認できるとよいでしょう。
家の広さや設備は希望に合っているか
家のなかの設備や広さも大切です。
使いやすいキッチンか、広さは適しているかなどを見ます。水回りは汚くないか、老朽化で設備などが痛んでいないかを確認しておきましょう。また、気に入らないところがあった場合はリフォームをしてもよいのかどうかを確認しましょう。
防犯や防災の心配はないか
防犯と防災も重要です。周辺で軽犯罪は頻発していないか、オートロックのマンションかどうかなど防災は万全かなどをチェックしてください。
築年数が経過している物件では、当時と今とで求められる防犯性もかわってきています。共用部分で確認しておきたいのは、オートロックや防犯カメラの設置状況、ホームセキュリティシステムへの対応。駐車場・駐輪場やごみ置き場、廊下などが夜も明るくきちんと視認できるようになっていることも大切です。
専有部分では、玄関の鍵の交換とドアチェーンは必須です。インターホンも、訪問者の声だけでなく姿も確認できるものがほしいところです。玄関や窓などからの侵入を防止できるようになっているかも要チェック。
また、マンションが建っている土地が水害や地震に強いかも確認しておきましょう。過去にマンション周辺で災害が起きた時に被害は出なかったかといったことやハザードマップを確認し、災害に強いかをしっかりチェックしておきましょう。耐震構造は万全かといったマンション自体の構造にも着目するのも重要です。
築年数
中古マンションは築年数が経過している物件ほど安価になり、築20年から25年程度で底値になる傾向があります。このことは、将来的に売却を考える場合、値崩れの心配も少なくできるという利点があります。
建物の耐震性
中古物件で大きく気になる点の一つ。1981年6月以降に建築確認を受けた物件か、それ以前に建てられた物件で耐震診断に基づいた改修工事を行って耐震基準適合証明を受けた物件は、新耐震基準をクリアしているといえます。関連して、災害時の避難経路も確認しておくと安心です。
地域の災害への強さ
マンションが建っている地域が、地盤の強い地域かどうかという点も、耐震性に大きく影響する要素です。自治体資料などでハザードマップを確認し、水害や土砂災害、火災の危険地域になっていないか確認しておきましょう。合わせて、災害時の避難場所が近くにあるかも確認しておきたいところ。
立地のよさ
快適に生活するにあたって、立地のよさは重要なポイントです。学校や会社へのアクセスがしやすいところか、最寄り駅までの距離がどのぐらいか、最寄り駅に停まる電車の種類や始発・終電の時間、よく出かける方は都市部や商業施設へのアクセスなども影響します。資産価値を考えるうえでも、立地のよさは見逃せません。都市部の立地かどうか、近所に好ましくない施設がないかどうかをチェックします。
外観、共用設備の古さ
外壁や廊下にひび割れや塗装・タイルが欠けているところがないか、屋上防水がふくらんでいたり水たまりができていたりしないかといった老朽化と、エレベーターの数や待たずに乗ることができるか、消火器や警報器の場所なども確認しておきましょう。海の近くの物件は、潮風による塩害も心配です。
専有部分の設備の古さ
築年数が経過している物件は老朽化が心配です。玄関や室内のドア・窓がスムーズに開閉できるか、壁や天井に雨漏りの形跡がないかなどをチェックしましょう。設備・仕様の古さでは、電気・ガスの容量が十分足りるものになっているか、インターネット環境（光回線、Wi-Fi）やBS・CS放送に対応しているかといった点も重要です。
水回りの設備
水回りは劣化が早まりやすいところで、中古物件では特にケアすべきポイントの一つです。水漏れやカビ、いやなにおいなどの形跡がないか、水道は問題なく使用できるかといった点もチェックしておきましょう。
管理が行き届いているか
「マンションは管理能力を購入すべし」といわれるほど重要な要素です。エントランスや廊下、ごみ捨て場などの共用部分がきれいに保たれているか、電球は切れていないか、外壁に亀裂などがないかどうか、目視で確認しましょう。
管理組合・理事会
管理能力に関連して、管理組合・理事会の組織・稼働状況も確認が必要です。総会は定期的に開催されているか、収支決算は毎年公表されているか、管理業務や会計業務を適切に外部の管理会社に委託しているかといった点に着目します。
修繕計画
適切な修繕管理がなされているかどうかは、マンションの寿命に大きく関わります。過去にどのような修繕がなされたかといった記録や、定期的なメンテナンスの有無については確認を求めましょう。今後の修繕計画がどうなっているか、修繕積立金の積立に不足がないか、延滞がないかといった点も、しっかりチェックしましょう。
希望しているリフォーム・リノベーションを実行できるか
リフォーム・リノベーションで自分好みに変更しようと考えていても、さまざまな制限から思うように変更できないことがあります。まずは管理規約上の制限がある場合がありますので、管理規約を確認しておきましょう。
もう1つは仕様の問題からくる制限です。壊すことができない壁があると間取りの変更可能な範囲が限られます。配管の関係で、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの移動が難しいこともありますので、合わせて確認しておきたいところです。
住宅ローン減税を受けられるか
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、ローン残高に応じて税金の控除を受けることができますが、この「住宅ローン減税」を受けるには、購入しようとする物件が一定の要件を満たす必要があります。
引き渡しを受けたあとの保証やアフターサービスがあるか
実際に住みはじめたあとで初めてわかる不具合もあります。新築住宅であれば10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古住宅の場合は保証期間が短くなります。そこで不動産会社などが、別途「住宅設備保証サービス」などを用意しているケースがあります。取り扱いは不動産会社によって異なりますので、あらかじめ確認を。
良い中古マンションを買うために失敗から学ぶ
良い中古マンションを買うために知っておかなければならないことの一つに、「安さには理由がある」ということが挙げられます。
中古マンションのなかには、その地域のほかの物件に比べて明らかに安いものもあります。中古マンションに限った話ではありませんが、これらはなんらかの理由があります。
まず、真っ先に思い浮かぶのが「事故物件である」ということ。自殺や事故などで、そこのマンションで人が亡くなった……という場合です。これらは「心理的瑕疵」とも説明されており、「告知事項がある」といったように記載されています。この記載がある場合は、購入者に対して「どんなことがあったのか」を告げることになります。
このときになされた説明が現実と大きく違った場合は損害賠償を求めることもできます。ただ、「前の前の住人が亡くなった」というような場合だと告知義務はない、と判断されることもあるので注意が必要です。
次に、「とても安い値段だけれども、立地があまりにも悪く、実際の運用には適さない」というもの。これらは管理費目的で売り出されることが多いのでちょっと注意が必要です。
「その当時は合法に建てられたものであったのに、現在では違法な建物になってしまった」という中古マンションも安く売られています。もちろん、ここに住み続けること自体には違法性はありません。
ただ、建て替えるときなどは、現在の法律に照らし合わせて建てなおしがなされるため、リフォーム費用が高くなる可能性があります。もしくは、部屋が狭くなることも……。
またそれ以外にも、「決められた年数をすぎたら、更地にして返さなければならない」という物件や、「一階にコンビニエンスストアがある」という物件、「隣人が問題アリ」という物件などは安くなる傾向にあります。
ただ、これらは考え方次第。「前の住人の事故など気にならない」「サブハウスとして使う」「どうせ自分たちだけで住つぶすつもり」という人などにとっては、これらは決してデメリットだけの建物ではないのです。
中古マンションだからこそ！
新築物件とは違い、「中古マンション」だからこそ大切になる選び方もあります。それについて見ていきましょう。
マンションは、修繕が必要になることもあります。個人の家とは違い、各世帯でそれぞれお金を出し合ってするものです。まだ建てたばかりの新築とは違い、中古マンションの場合は「いつ修繕をしたか」が問われます。
本来ならば修繕しなければいけないタイミングで、修繕が行われていなかったということなら危険信号。すでに行っていた場合も、「積み立てていたお金がいくら残っているのか」「どんな修繕がされていたのか」を確認することが大切です。
前の住人の生活の痕跡が、傷となって残っていないかなども確認します。また、前の住人が出ていった理由も知ることができると安心です。近隣トラブルが原因であるかどうかの見極めが可能です。
管理体制を確認する
住宅の寿命は、その使われ方や適切な維持管理の有無によって大きく左右されます。日頃からきちんと管理され、定期点検・修理や、大規模修繕に備えた準備などがきちんと行われているマンションであれば、安心して住みやすく、資産価値の点でも安心です。
よく聞かれる「マンションは管理を買え」という言葉は、この点を端的に示しているといえます。中古マンションの購入を考えるにあたっても、管理体制をしっかり確認しておきましょう。
まずは「定期総会議案書」や「総会議事録」、「長期修繕計画案」といった書類を不動産会社に入手してもらいます。こうした書類からは、管理組合の活動状況やマンションでの課題、マンションの予算や修繕計画などがわかります。
それから現地では、共用部をチェックしましょう。マンションの共用部の状況には、マンションの管理体制や入居者の意識など、日頃のマンションの雰囲気が表れるものです。
エントランスや廊下がきれいになっているか、電球が切れたままになっていないか、ごみ捨て場は清掃されているか、掲示板や集合ポストにはチラシが散乱していないかといった点を中心に、確認しておきましょう。
中古マンションは目で確認する
中古マンションを購入するメリットといえば価格の安さが上げられますが、物件の実物を確認したうえで購入するかどうかを決めることができるという点も大きなメリットです。
とはいえ、内見に行っても漠然と視線を動かすだけで、具体的にどこを見たらいいかわからないということも少なくありません。中古マンションでは売り主の方などが入居している状態で見学することも多く、気を遣ってしまうということもあるでしょう。
しかし、マンションというのは人生に何度とない大きな買い物です。十分納得できるまで隅々を見ておいたほうが安心できますし、売り主の方にとってもあとでトラブルになりにくくメリットのあることといえます。
物件を見学する際には、見ておきたいポイントをチェックリストにまとめておくと、チェック漏れを防ぐことができます。写真を撮っておくと、「あれはどうだったかな」と思うことも防止できるでしょう。具体的にチェックしておきたい項目としては以下のようなものが存在します。
内覧時のチェック項目
一つずつじっくりチェックしたら、☑をつけていきましょう。
□物件の第一印象は悪くないか
□エントランスやエレベーターの掃除は行き届いているか
□共用廊下に私物が放置されていないか
□ゴミ置き場や駐輪所はきれいか
□マンションの外壁などに劣化はないか
□部屋の日当たりや風通しはよいか
□眺めはよいか
□トイレなどの水回りはきれいか
□水回りなどに異臭は発生していないか
□天井や壁にカビや汚れはないか
□床はゆがんでいないか
□ドアや窓の開閉はスムーズか？ ゆがみは発生していないか
□給湯器の取替は行われたか
□水栓は壊れていないか
部屋で聞こえる音やにおい、日当たりや風通しといったことも、実物を体感できる中古物件だからこそ確認できるところです。窓を開け閉めしながら確認してみましょう。
このチェック表を確認当日にプリントして持っていくと非常に便利です。ぜひお役立てください。
中古マンションは資産価値の下落幅が小さい
中古マンションは、2つの点で資産価値の下落幅が小さくなる傾向にあるといわれています。
その1つは立地です。築年数が経過しているマンションほど、好立地の物件候補が多くなります。好立地のマンションであれば住むのに便利であるばかりでなく、将来的に売却を考えるうえでも有利に働きます。
もう1つは、物件の購入価格です。中古住宅は築後5年ほどを迎えるタイミングが価格の下落幅が最も大きいタイミングですが、その後も下がっていきます。そして、築15年を過ぎると下落幅はかなり小さくなり、築20年から25年程度で底値に達することが多いのです。
築年数の経過している中古マンションであれば、購入時にも安価で購入しやすく、売却時にも値崩れの幅が小さいと考えられるというわけです。
中古マンションの買い時はいつなのか
中古マンションには、基本的に安くなるタイミングというのは存在しません。マンション購入に悪い時期や良い時は存在しないと考えて良いでしょう。あえていえば、中古マンションの買い時は、自分や家族にとって必要なときだといえるでしょう。
買いたいと思える物件に出会えたときが、マンションの買い時です。値下がりなどを待っていては、良い物件はすぐに売れてしまいます。良いと思ったときに購入するのが一番といえます！
ただし、一点覚えておきたいのは、マンションの価値は築20年を過ぎれば大幅に下落するということです。そして、築20年で下落したのちは、値動きがほとんどなくなります。
ですので、築19年の中古マンションは、翌年になると大幅に値下がりをする可能性が高く、やや損をしてしまう可能性もあるのです。
また、安いマンションを選びたいのならば、築20年を過ぎている物件の中から管理や修繕がしっかりと行われているものを探すと良いでしょう。
ただし、中古マンションの買い時を見計らったり、家族にとって住みよい物件を探したりするのは初心者には難しいものがあります。ですから、不動産会社や仲介会社といった中古マンション売買のプロに相談するのがおすすめです。
マンション購入で損や失敗をしないためにもプロの手を借りることを検討してみましょう！
まとめ 中古マンションはポイントをしっかりおさえて購入する！
中古マンションを買うためには、「安い物件には理由があること」「購入の時はポイントを抑えて買うこと」「中古マンションならではの注意事項があること」をしっかり理解することが重要です。
また、中古マンションには買い時というものは存在しません。自分たち家族にとって必要なときが買い時といえますから、値下がりなどを待ちすぎずに必要なときにきちんと購入するようにしましょう！
最終更新日：2020-08-06
